אם צריך לתמצת את שנת 2025 בשוק הנדל״ן הישראלי בשתי מילים –
שינוי כיוון.
אחרי שנים ארוכות של עליות מחירים, ביקושים גבוהים ותחושת “מי שלא קונה היום – מפסיד”, השוק עצר, נשם עמוק, והתחיל להתנהל אחרת.
כמי שפועל יום־יום בהרצליה, מלווה בעלי נכסים, קונים ומשקיעים – את השינוי הזה היה אפשר להרגיש הרבה לפני שהנתונים הרשמיים הגיעו.
2025: האטה ברורה, מלאי גדל ולחץ על המחירים
ירידה בהיקף העסקאות
נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מדברים על ירידה חדה במספר העסקאות – לרמות שלא ראינו מאז תחילת שנות ה־2000.
רק באוקטובר האחרון נרשמה ירידה של כ־12% במספר העסקאות לעומת השנה הקודמת.
בשטח זה מתבטא בשיחות שחוזרות על עצמן:
קונים שמתלבטים, בודקים, מחכים.
מוכרים שמגלים שלוח הזמנים התארך – ושצריך לעבוד חכם יותר.
היצע דירות גבוה – במיוחד בפרויקטים חדשים
2025 הביאה איתה שיא של דירות חדשות שלא נמכרו.
פער של כ־32 אלף דירות בין מה ששיווקו לבין מה שנמכר בפועל.
גם בהרצליה רואים זאת היטב: פרויקטים חדשים, דירות מוכנות, פחות לחץ מצד הקונים – ויותר מקום למו״מ.
מחירים: פחות יציבים, יותר ריאליים
לפי נתוני הלמ״ס אכן נרשמו ירידות מחירים – בעיקר בדירות יד שנייה, אך גם בשוק הדירות החדשות.
חשוב לדייק את התמונה: אצל קבלנים ויזמים הירידות פחות בולטות כלפי חוץ, לא משום שהשוק “לא ירד”, אלא משום שהם שולטים באופן שבו הירידה מתבטאת.
ברוב המקרים, קבלן לא יכול פשוט להוריד מחיר על הנייר – בשל התחייבויות לבנקים במסגרת הליווי הפיננסי. לכן, במקום הנחה רשמית במחיר, הוא מעניק הטבות: תנאי מימון משופרים, שדרוג מפרט, חבילות אבזור ופינוקים שונים. בפועל, עבור הרוכש, מדובר בהפחתת מחיר אמיתית שיכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
זו לא קריסה – זו התאמה.
השוק עבר ממצב של שליטת מוכרים לשוק מאוזן יותר, ולעיתים אפילו לשוק שבו לקונים יש יתרון.
רגולציה וריבית שמחזיקות את השוק קצר
הקשחת מבצעי המימון (20%-80%), ריבית גבוהה, דרישות בנקאיות מחמירות – כל אלה הגבילו את היכולת של רבים להיכנס לשוק.
התוצאה: פחות עסקאות, יותר זהירות, יותר מחשבה.
המגמות שעיצבו את 2025
קונים על הגדר
רבים בחרו להמתין.
לא מתוך פחד – אלא מתוך ציפייה להזדמנויות טובות יותר.
עודף היצע מול ביקוש
המלאי הקיים מספיק כיום לכ־20–30 חודשי מכירה בקצב הנוכחי.
כשיש הרבה דירות – כוח המיקוח של המוכרים נחלש.
כאן בדיוק נכנסת החשיבות של תמחור נכון והתנהלות חכמה.
המשקיעים יצאו להפסקה
מס רכישה של 8%, ריבית גבוהה ואי־ודאות כלכלית – כמעט וניטרלו את פעילות המשקיעים.
פלח שבדרך כלל מהווה רבע מהשוק – פשוט נעלם.
ומה צפוי ב 2026?
ירידות קלות? ייתכן
אם ההיצע יישאר גבוה, ייתכן שנראה המשך ירידות מתונות במחירים, בעיקר בנכסים שלא מתומחרים נכון.
התאוששות עדינה, לא קפיצה
יש כבר סימנים ראשונים להתעוררות זהירה, בעיקר בפרויקטים מתקדמים ובאזורים עם ביקוש אמיתי.
לא חזרה לטירוף – אלא תנועה בריאה.
מאקרו שמתייצב
תחזיות מדברות על צמיחה כלכלית גבוהה יותר ב־2026 לעומת 2025, כמובן בכפוף ליציבות ביטחונית ומדיניות ממשלתית.
סיכום: זה לא רק הנכס – זו ההתנהלות
שנת 2025 סימנה את סוף עידן ה״מוכרים החזקים״ ופתחה פרק חדש של שוק בוגר, שקול ומחושב יותר.
2026 צפויה להיות שנת איזון: פחות דרמה, יותר דיוק.
ובשוק כזה, במיוחד בהרצליה,
ההבדל בין דירה שנמכרת נכון לדירה שנתקעת –
הוא לא המיקום, לא הגודל ולא המרפסת.
הוא המחיר הנכון, בזמן הנכון ובדגש על אסטרטגיית מכירה אפקטיבית.
שוקלים למכור דירה בהרצליה?
לא בטוחים מה המחיר האמיתי שלה היום?
בדיקת מחיר מדויקת, שמבוססת על עסקאות אמת, שכונה, רחוב, מצב הנכס והביקוש בפועל –
יכולה לחסוך לכם חודשים של תסכול והפסד כספי.
אני מזמין אתכם לשיחה אישית, ללא התחייבות,
לבדיקת שווי עדכנית ומקצועית לדירה שלכם בהרצליה.
אלעד גורל
מומחה לשיווק ומכירת נדל״ן בהרצליה
צרו קשר עכשיו – וקבלו תמונת מצב אמיתית לפני שמוציאים את הדירה לשוק.
