טיפים
מה לא אומרים לך בזמן רכישת דירה חדשה מקבלן
בתהליך של רכישת דירה יד ראשונה מקבלן יש לא מעט שלבים. חלקם דומים מאד לשלבים ברכישת דירה יד שנייה ועם זאת, יש גם שלבים שונים שחשוב מאד שתכירו כיוון שמחיר טעות עשוי לעלות לכם הרבה מאד כסף.
ולכן, הכנתי עבורכם את הפרק הבא ובו אדבר על השלבים הנוספים שחשוב שתכירו כאשר אתם ניגשים לקנות דירה חדשה מקבלן.
השלב הראשון והחשוב מאד בהליך רכישת דירה חדשה מקבלן הוא לבדוק את הקרקע ולוודא שלאותו יזם או קבלן אכן יש בעלות על הקרקע, האם אין עליה עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שונות ומגוונות.
השלב השני, במידה ואותו יזם מבצע "עסקת קומבינציה" על אותו מגרש, חשוב לוודא שליזם יש "הערת אזהרה" על אותו השטח ושהוא יכול לרשום "הערת אזהרה" על רוכש אחר שיקנה ממנו. כלומר בשלב זה, חשוב לבדוק שליזם יש "היתר בנייה" בתוקף. לא מעט יזמים משווקים את הנכסים בפרויקטים לפני קבלת "היתר הבניה" מה שמכונה שלב ה"פריסייל". חשוב לדעת שגם "להיתר בנייה" יש "פג תוקף" ולכן טרם ביצוע עסקה ודאו כי עורך הדין שלכם מייצר עבורכם סעיף שאומר שבמקרה שיפוג תוקפו של "היתר הבניה" תוכלו להשתחרר מההסכם.
השלב השלישי בהליך הרכישה הוא לבדוק היטב וביסודיות את ההצעות שתקבלו במשרדי המכירות של היזם, ההצעות יכולות להיראות לכם דומות או שונות אבל חשוב לזכור שלא תמיד "הזול" ביותר הוא הטוב ביותר עבורכם. יש לקחת בחשבון שלעיתים יש הבדלים בין דירה בפרויקט אחד לבין דירה אחרת בפרויקט הצמוד אליו. לעיתים המחירים עשויים להיות זהים עבור דירה גדולה משמעותית ולחילופין דירה אחרת יכולה להיות עם חלוקה פנימית נכונה יותר עבורכם. כמו כן, חשוב לדעת מה "מוצמד לדירה" , מחסן, חניה אחת או שתיים , באיזה קומה נמצאת הדירה, מהם כיווני האוויר, לאן היא פונה, לפארק או לציר ראשי וכד'. בכל מקרה לאחר שתבדקו את כל האפשרויות ותשוו את כל ההצעות שקיבלתם תוכלו לקבל את ההחלטה המדויקת ולהבין איזו דירה היא הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם.
הגענו לשלב הרביעי והחשוב – ביצוע "בדיקת נאותות" על היזם . מיהו היזם, מה הוותק שלו , אילו פרויקטים הוא הוביל וביצע עד כה, כמה פרויקטים נמצאים בשלב הביצוע ומהו חוסנו הפיננסי. בנוסף, חשוב לבדוק עם דיירים בפרויקטים קודמים (של היזם) עד כמה הם שבעי רצון מרמת הביצוע של היזם, מה טיב העבודה וטיבם של חומרי הגלם. מתוך המידע שתקבלו בנוגע לפרויקטים הקודמים של היזם תוכלו ללמוד מה צפוי להתקבל בפרויקט הנוכחי.
בנוסף, חשוב לבדוק אם לאותו יזם יש מחלקת שירות לקוחות שתלווה אתכם החל מיום הרכישה ועד לקבלת הדירה וגם לאחר מכן במידה ויהיו ליקויי בניה ותזדקקו לשירותיו.
השלב החמישי בתהליך הוא "בדיקת הבטוחות" שהיזם מעניק לכם. למעשה כיום רוב היזמים מעניקים ללקוחותיהם את הבטוחה החזקה ביותר שנקראת "ערבות חוק המכר". אך גם כיום, קיימים עדיין יזמים קטנים שלא מעניקים את "חוק ערבות המכר" (או בטוחות אחרות). ההמלצה שלי היא לא לרכוש מהם דירה גם אם הם מציעים מחירים אטרקטיביים.
השלב השישי בתהליך הוא להכיר "בהוצאות הנלוות". רוכשים רבים שניגשים לקנות דירה חדשה מקבלן מתעלמים "מההוצאות הנלוות" שיהיו להם בגין הרכישה וכאשר הן מגיעות הם נכנסים למצוקה כלכלית ולתסכול. חשוב מאד להכיר בהוצאות כגון "מס רכישה", "מדד תשומות הבנייה" שהולך ונבנה מיום הרכישה ועד למסירת הדירה בפועל , עלות עורך הדין של היזם שאמור לרשום את הדירה על שמכם כמו גם שכר הטרחה של עורך הדין שלכם שייצג אתכם בתהליך את מול עורך הדין של הקבלן . כמו כן, לעיתים קרובות יהיו עלויות נוספות בעבור שדרוגים שתרצו לבצע בדירה וכן עבור קבלת תשריטים של הנכס. חשוב מאד שתכינו רשימה מסודרת של כל "העלויות הנלוות" הצפויות לכם בגין הרכישה וכך לא תופתעו בהמשך הדרך ותצלחו את התהליך בצורה נעימה ורגועה יותר.
שלב שביעי בתהליך הוא בדיקה של "תוכניות הנכס" לפני שאתם חותמים עליהן. למעשה על פי "תוכניות הנכס" תבנה הדירה שלכם וחשוב מאד שתוודאו שהתוכניות עליהן אתם חותמים "בהסכם הרכישה" יהיו אותן תוכניות שהציגו לכם במשרד המכירות. כך תוכלו לוודא שלא תהיינה הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
השלב השמיני והאחרון הוא שלב בחירת עורך הדין שלכם. עורך הדין של הקבלן (שאתם נושאים בשכר הטרחה שלו) לא מייצג אתכם. תפקידו הוא רק "לרשום את הדירה על שמכם" בלשכת רישום המקרקעין. אני ממליץ לכם בחום לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמכם שישמור על הצרכים והרצונות שלכם ומעל הכל על הזכויות שלכם.
הגענו לסיומו של עוד VLOG ובו דיברנו על השלבים החשובים שיש להכיר לפני שרוכשים דירה חדשה מקבלן.
שלכם,
מר נדלן. אלעד גורל
